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论期房按揭贷款欺诈及其预防

作者:黄海兵
 

摘要:随着房地产业和金融业的改革与发展,按揭贷款已成为银行、房地产开发商和购房人共同参加房地产开发经营的一种重要的信用方式。然而期房按揭贷款欺诈现象也随之产生,严重影响了商业银行的利益。本文从银行如何规避风险这个法律角度,首先探讨了按揭贷款欺诈的表现及特点,并深层次分析了欺诈的原因有外部原因和内部原因。最后本文认为预防期房按揭贷款欺诈的方法除了原有制度和操作的改进外,探讨了创新的防范银行风险方式—房地产贷款保险,还提出了应增设在国际上很流行的银行信用险。

关键词:按揭贷款;欺诈;预防

随着社会生活的进一步提高和生产力水平的发展,在我国,商品房按揭首先在沿海经济发达地区发展起来,继而向内地推进,并成为我国房地产融资的一条重要渠道。然而,商品房按揭在我国毕竟是一个新生产物,刚起步不久,缺乏经验,相关的法律又没有明确的规定,特别是商品房预售中的按揭由于牵涉到商品房的预售从而显得尤其复杂,银行在进行商品房预售按揭的操作中存在着相当大的风险。由于法律与管理方面的原因,个人购房贷款中出现的纠纷现象越来越多,有些贷款纠纷案情还比较复杂,构成了对商业银行贷款的欺诈行为。这些纠纷已经严重影响了商业银行的利益,成为新的不良贷款的增长点。其中,期房按揭贷款具有典型性。期房是处于建设中的房产,购房人在支付房屋价款之后,并不能像对成品房那样取得房屋的所有权,而只是取得对房屋所有权的期待权,它在本质上是一种债权。因而期房按揭贷款对银行而言具有更大的风险,更容易产生纠纷。本文针对期房按揭贷款中出现的欺诈现象,从法律的角度,进行分析、探讨,以供商业银行商榷。

一、按揭贷款欺诈的表现及特点

(一)按揭贷款欺诈的表现

欺诈银行按揭贷款形式多种多样,主要有两种:一种是“虚拟售房”,即开发商同十几户甚至几十户“购房人”签订售房合同,并据此向银行申请贷款。在取得银行贷款之后这些购房人便同时不按期归还银行贷款本息。还有一种情况是个人向银行申请巨额贷款购买多处房屋。这些购房人多是开发商物色来取得银行按揭贷款的。第二种是“虚值售房”,开发商将房产的价值抬高,并取得远远高于正常房屋价值的银行贷款。在发生贷款纠纷时,商业银行贷款不可能因为进行了房产抵押而全部得到保障。

(二)按揭贷款欺诈的特点

1、标的额巨大。仅就单个购房贷款的金额来说,数额或许并不是很大,但因为不归还贷款的人数众多,或者所购房屋众多,标的总额还是很可观的。

2、贷款时间相对集中。多数的贷款集中发生在三个月到半年之间。

3、 担保方式单一。一律为房地产开发商担保,不同于房屋抵押贷款。个人购房按揭贷款因为贷款人没有取得所有权证书,实践中商业银行只能要求房地产开发商为贷款提供担保。

4、 作为保证人的房地产开发商没有履行担保责任。在购房人取得房屋所有权证书,并与银行办理房屋抵押登记之前,按法律规定,房地产开发商对购房人归还银行贷款承担连带责任。房地产开发商在代购房人还清欠款之后,可以解除房屋预售合同。但是在实践中,房地产开发商主动承担保证责任的很少。

同一开发商项目下的十几或几十个购房人同时不归还银行贷款,可能是巧合,但是实践证明在此类诉讼中有欺诈银行贷款的行为存在。我们会看到银行在运用法律手段清理不良过程中的困难:作为原告一方,面对的被告却有十几甚至几十,因为我国目前的诉讼制度,银行进行这样的诉讼,不仅要耗费巨大的人力、精力,有时还要接受“不经济诉讼”的尴尬结果。

我国的房地产金融市场可以说是刚刚起步,所以对目前在个人购房按揭贷款中出现的这些欺诈现象进行研究,并寻找切实可行的解决方案,对我国房地产金融的发展具有积极的意义。

二、期房按揭贷款欺诈原因探析

银行业本身就是具有风险的行业。虽然有各种风险防范措施,但因为市场环境和借款人的条件可能出现变化,欺骗银行贷款的行为从金融业产生起就存在,另一方面银行在风险防范机制上可能存在缺漏,在贷款审核环节上可能存在疏忽,这些情况都可以导致不良贷款的出现。其中,很多的问题是出现在商业银行的审贷环节。下面本文将对期房按揭贷款纠纷形成的原因进行分析。

(一)外部原因

现代住房按揭制度为欺诈银行贷款提供了可能,因为在各种手续齐备的情况下,购房人只需提供房地产开发商开具的首期付款收据即可获得银行的贷款。这为作假提供了空间。在个人住房贷款中,银行根据购房人的授权,直接将贷款划到房地产开发商在银行开立的账户上,而且最高按揭比率为70%,所以个人在按揭贷款欺诈中获益的可能性很小。因而,按揭贷款欺诈只能是房地产开发商欺诈,其欺诈目的有二,第一是为了周转资金,第二是诈骗银行贷款。

1、 为周转资金而欺诈银行贷款。现今房地产市场仍具有巨大的消费潜力和盈利能力。很多的公司热衷于房地产开发并不只是将它视为一种投资,在某种意义上更像是一种投机。然而房地产业毕竟是需要巨额资金支持的行业,在开发过程中出现资金短缺或者资金周转不灵而使开发项目停滞的现象司空见惯。开发商的项目大多有银行贷款的辅助。在不能进一步取得银行资金支持来解决资金周转问题的情况下,从银行套取购房人预售房屋按揭贷款就成为解决这一问题的有效途径。而且,相对于企业贷款,个人住房按揭贷款还具有门槛低、手续简便、利率低、速度快的特点。房地产开发商可以同十几或几十个“购房人”签订房屋预售合同,在给他们开具首期付款收据之后即可获得银行的贷款。在银行无法追索贷款而决定起诉时,开发商就主动回购涉案房产,并承担全部“保证”责任。到此时,开发商的资金周转问题也解决了。

2、 骗取银行贷款。房地产市场不健康的繁荣与火爆使得许多企业蜂拥而入,一些根本不具备房地产开发资质和能力的企业也混列其中。这些企业开发的项目完全依靠银行贷款和建设单位垫付工程款来维持,只有在房产开发完成销售完毕他们才有可能偿还银行贷款和建设单位的工程款。有些企业的出发点纯粹就是为了骗取银行贷款。于是就出现了将根本不存在的楼层出售、与评估机构人员串通抬高房产估价,骗取了银行贷款的荒谬事情。可想而知,贷款收回也就毫无保障了。

以上这两种情况,房地产开发商都有具备欺诈的故意,且实施了欺诈的行为,并导致了银行的放款行为。依照《中华人民共和国民法通则》第68条规定,“一方当事人故意告知对方虚假的情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人做出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。”所以上述行为符合欺诈行为的构成要件,构成对银行贷款的欺诈。这两种情况下银行按揭贷款还要面临以下风险:1. 有的开发项目可能因为无法通过质量检测而使按揭无效;2. 银行无法保证贷款能够专款专用;3. 建设单位垫付的工程款以及拖欠的工人工资等,依照《合同法》第286条,都属于法定的优先受偿权之列,这就使得开发商向银行提供的抵押担保形同虚设。

(二)内部原因

主要是商业银行在贷款审核环节出现疏忽和过失。应该说现在商业银行对个人住房贷款都制定了比较严格的风险防范措施,如在贷款对象上,不准房地产开发企业的员工申请期房按揭贷款;在贷款审查程序上,除了银行本身的审查之外,还有中介服务机构如律师事务所、资产评估事务所等的审查。如此严格的审查,是为了对购房人的还款能力和还款意愿做出判断。然而这些规定由于在实践中被流于形式而起不到风险防范的作用,主要存在以下几个问题:

1、没有严格执行贷款审核操作规程。按揭贷款,就其本意来说,是一种抵押贷款,即购房人将其依据买卖合同取得的房地产所有权或期待权抵押给银行,以获得银行贷款。因此,对于现房,商业银行要求进行抵押登记,对于期房则要求进行预售登记,预售登记具有公示的效力,可以对抗第三人。然而房地产开发商能够将根本不存在的楼层出售获得了银行的按揭贷款,欺诈行为得逞,显然是银行在审贷环节出了问题。

2、贷款审查中注重审查申请资料的合规性忽视其真实性。银行在发放按揭贷款之前都会按照规定对购房人的个人情况,包括职业、职务、年龄、健康状况、家庭收入情况、支出情况等进行审查,以此来确定购房人的还款能力。但是实际操作中,因为我们国家没有社会信用评估体系,这些资料的来源主要是购房人提交或者以问卷形式获得。它们的真实性无法得到保证。于是就出现了一人在同一银行得到1千多万元贷款购买多处房产的现象。

3、没有明确中介机构职责与责任。虽然贷款操作规程要求在某些情况下应具备中介机构的审查报告。但是这种规定已然被流于形式。中介机构提供的不是负责任的中介服务。律师事务所出具的法律审查意见依据的是购房人提交的材料(包括复印件),即使出现可疑情况也没有进一步作法律调查。资产评估机构同样良莠不齐,它们提交的资产评估报告与实际价值可能相差甚远。

三、期房按揭贷款欺诈预防

(一)原有制度和操作的改进

1、 健全贷款的资信评估

这里涉及到的三个方面的问题,即购房人个人的资信评估、房地产开发商企业的资信评估和作为抵押财产的房地产评估。

(1)个人资信评估

发达国家已经建立起个人信用评估体系,由专业机构提供个人信用评估报告。专业机构的资料来源于信贷机构的纪录,法庭纪录,且各专业机构之间的资料是共享的,因而他们能够提供准确、快捷的个人信用报告。商业银行可以迅速而准确的掌握借款申请人的信用背景资料,并在短时间内对借款人的还款能力做出客观判断。我国也要借鉴发达国家的经验,建立起自己的信用评估体系。个人要树立诚信观念,对影响自己信用的行为要坚决维护好。银行机构首先要实现行内各部门之间和行际之间资源的共享。房贷部门在审核个人按揭贷款申请时,应该能够看到有关个人贷款及偿还记录、信用卡透支情况纪录等信息,以对个人信用状况做出初步判断。个人作为负责人的企业的信用状况也可以作为对个人贷款申请进行考察的参考因素。

(2)担保企业资信评估

每一个商业银行都有自己的法人客户信用评级标准和体系,通过对法人客户的财务会计报表进行审核,确定企业的信用等级,并据此决定该客户的授信额度。对于房地产开发商的资信评估完全可以适用银行自己现有的法人客户评级标准,并参照对房地产开发商的授信额度确定其所担保的按揭贷款的额度、期限和利率。

(3)房地产评估

在个人住房按揭贷款中,房产评估是防范贷款风险的非常重要的措施。在个人按揭贷款长期的贷款期里,抵押物的价值是保证贷款人债权安全的主要屏障。在我国期房按揭贷款中涉及到房地产评估的是对房地产开发商的在建工程的价值评估,这是房地产开发商向银行整体担保的需要,也是将来房屋价值评估的基础。在按揭贷款期限内,商业银行已经承担了房地产可能贬值的巨大市场风险,那么减少房地产评估不实造成的损失就尤显重要了。

2、严格内部审查,建立责任制

(1)严格银行审贷环节的把关

严格银行审贷环节把关可以避免很多的按揭贷款风险,按揭贷款审查是由开发商的售楼员代为完成等实际业务操作中不规范行为以及可能由此产生的不良后果。关键问题在于明确责任、严格责任,建立适当的奖惩机制,使贷款审查人真正自觉的按照规定进行,并对审核资料的真实性负责。这样银行就可以避免因为自身原因而产生的风险。

(2)严格中介机构的审查,加强其风险责任

现今按揭贷款过程中的律师审查仅被银行视作一种程序要件,发放按揭贷款只要具备律师审查报告即可;受聘律师事务所也把出具法律审查报告简化成填写格式性条款的工作。这样律师审查既起不到防范风险的作用,真正发生纠纷时也不会有人追究受聘律师事务所的责任,律师承担的责任与其收取的高额咨询费是不对等的。既然贷款审核规程规定了律师事务所审查这道程序,那么就应该发挥其作用。银行在与律师事务所签订的合作协议中应该明确这一点,律师事务所要对经其审核的资料的真实性负责。比如,对于年薪400万元的核实,绝不是购房人单位的一纸证明就能解决问题的,律师应该到税务机关进行查实。据有关报道说,今后将建立个人所得税重点纳税人档案,对年收入在10万元的高收入者建立个人税务档案。这也为律师取证提供了便利。另一方面,很多的律师事务所向保险公司投保了责任险,这也为律师事务所承担过失责任提供了可能。如果能够做到这一点,银行的很多按揭贷款风险都可以避免。

房地产评估对按揭银行的重要作用显而易见,特别当房地产开发商的阶段性担保结束,购房人取得房屋所有权并办理房地产抵押之后,房地产就成为银行实现债权的基本保障。世界上很多国家都有完善的房地产评估制度,对房地产专业评估人员的资格、评估程序、评估方法,乃至评估报告的标准格式都有明确的规定。但是在我国目前的情况下,比评估方法和评估程序更重要的是评估机构的职业道德。在我国,不同评估机构对同一评估对象做出的估价存在巨大差距的现象时有发生。选择有信用、有责任感的评估机构,并可以与之建立长期合作关系,是商业银行防范因房产评估不实造成风险的举措。而且评估机构的收费标准也应该有所改变,评估费用不应该按照评估价值的一定比例收取,因为这样不可避免的会造成房地产评估价值虚高的现象。

(二)按揭贷款欺诈防范风险方式创新——房地产贷款保险

在我国住房信贷业务发展初期,保险公司就开始介入住房消费信贷保险市场。但是我国住房信贷保险并没有随着我国住房按揭贷款业务的繁荣而成熟,它在保险规模、产品种类、运作模式等方面在整体上还处于起步阶段。

相对来说,世界上已经有很多成熟的房地产保险的运作模式,如美国的信用保证保险模式。这种保险是以信用关系为保险标的的保险,在发生不履约行为时,保险公司负责对银行债权人进行赔付。这种保险既有履约的担保功能,又有信用的保险功能,可以有效的保护银行的利益。

在我国,与住房贷款有关的保险包括住房消费信贷财产保险、住房定期人寿保险和人身意外保险、以及住房消费信贷保证保险。住房消费信贷财产保险,是购房人为其贷款所购房屋投保,并承担保费,银行作为受益人的保险。但实际上,由于保险责任范围内的原因给银行贷款造成的损失的概率,要远低于由于购房人自身的原因给银行贷款造成的损失的概率,对某行的住房信贷业务来说,鲜有因为火灾、爆炸等原因造成房屋损失以至贷款损失的事件发生。住房定期人寿保险和人身意外保险是由购房人投保,当购房人发生意外伤害而无法偿还贷款时,由保险公司负责偿还贷款的保险。此种保险在实践中应用不广。住房消费信贷保证保险是我国住房信贷保险市场最早出现的险种,是一种履约保险。但是由于保险公司控制不力等原因,一系列的免责条款使保险公司的工作只剩下收取保费,当然也不会受到银行的青睐。

但我认为,现阶段我国住房消费信贷保险没有产生良好的效果,我们不能因此否认住房消费信贷保险应该具备的作用,因为在国际上已经有了成功的范例:房地产开发商一般不介入按揭贷款关系,由此留下的贷款担保由保险人承担。我们在制度设计上有需要改进的地方。我们在对住房消费信贷保证保险运作方式上进行改进,使其发挥更大作用的同时,还应该增设在国际上很流行的银行信用险。它是指贷款银行以购房人的信用为保险标的,在购房人不能如期付款而造成损失时,由保险人赔付该损失的一种保险。在实际操作中,可以要求银行、开发商、购房人共同投保,保费由银行、开发商、购房人按照一定的比例共同负担,以银行作为受益人。对于信誉状况良好的购房人,银行可以考虑退还部分保费。这样在购房人贷款出现逾期,开发商又不履行办证责任时,银行可以要求保险公司承担保险责任,依靠保险公司承担保险责任作为还款保障。另外,北京市住房资金管理中心成立了北京市住房贷款担保中心,为住房公积金贷款提供担保,这为将来政府或私人设立专项住房贷款保险打下良好的基础。这是一种银行获得还款保障比较好的发展趋势。

参考文献:

①参见刘桂林著:《律师在楼宇按揭中如何维护消费者利益》,载于《北京晨报》。

②参见王涌泉著:《住房按揭法律问题研究》,载于中国资产证券化专业网。

③参见卢琼著:《房地产楼花按揭研究》,载于《中国房地产法研究》第1卷,法律出版社2002年2月出版。

④参见卢琼著:《房地产楼花按揭研究》,载于《中国房地产研究》第1卷,法律出版社,2002年2月出版。

⑤参见郑翔著:《防范房地产贷款风险的政策建议》,载于《新重庆城市开发与建设》2003年第8期。

⑥参见沈沛著:《信贷资产证券化第169页,金融出版社,1998年出版。

⑦参见卢琼著:《房地产楼花按揭研究》,载于《中国房地产法研究》第1卷,法律出版社2002年2月出版。

黄海兵



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